Boeterente bij oversluiten fiscaal aftrekbaar

De beleidsbepalers in ons land, waaronder het kabinet, de Tweede Kamer, politieke partijen, zeg maar de gehele overheid in het algemeen hebben de afgelopen tijd al hun aandacht gevestigd op de toeslagenaffaire, de verkenners Ollongren/Jorritsma en Van Ark/Koolmees, de vergeten opmerking van Mark Rutte inzake Omtzigt (‘Omtzigt, functie elders’) en het kabinet(in)formatie onder leiding van de heer Tjeenk Willink. Ik zou bijna vergeten à la Rutte dat de deadline voor de nieuwsbrief van april met rasse schreden nadert 😊

De huizenmarkt is ‘booming’=>

• Grootste stijging huizenprijzen in twintig jaar;
• Je moet minstens de vraagprijs bieden, liever meer!
• Hypotheekrente is historisch laag.

De hypotheekverstrekkers draaien overuren, niet alleen vanwege het groeiend aantal verkochte woningen, maar ook voor het oversluiten van leningen met een hoog rentepercentage.
Uit onze praktijk hoor ik steeds vaker geluiden met betrekking tot de fiscale gevolgen van het oversluiten van een lening naar een veel gunstiger rentepercentage. Zeker in verband met de aftopping van het maximale tarief aftrek eigenwoningrente wordt dit belastingvoordeel steeds meer afgeroomd en is men bereid de boeterente voor lief te nemen.

Voor deze laatste groep besteed ik derhalve aandacht in deze nieuwsbrief en wel aan de hand van een casus:

• eerste hypotheek, afgesloten vóór 1 januari 2013 (1 januari 2012), geheel aflossingsvrij € 250.000 en rente 4%;
• een rentevast periode van 15 jaar;
• waarde van de woning € 400.000 op het moment van oversluiten 1 januari 2021;
• een nieuwe lening (aflossingsvrij of annuïtair) kan worden afgesloten met een rente 1,5%.

U moet rekening houden met het feit dat vrijwel alle aanbieders maximaal 50% van de waarde van de eigen woning aflossingsvrij willen financieren. Dit betekent dat € 50.000 ten minste annuïtair moet worden afgelost. Maar waar het vooral om gaat is de vraag hoe hoog de boeterente bedraagt in verband met het ‘vervroegd aflossen’ van de oude schuld en op welke wijze deze boeterente wordt betaald.

De boeterente bedraagt circa € 35.000. Op internet zijn verschillende tools aanwezig om deze berekening (globaal) te maken.

• indien dit bedrag wordt betaald uit eigen middelen, heeft dit geen invloed op de hoogte van de eigen woninglening, deze blijft € 250.000;
• indien dit bedrag wordt meegefinancierd in de nieuwe hypotheek, dus € 285.000, kan € 35.000 van deze lening niet als eigenwoninglening worden gekwalificeerd. Het is immers geen lening ten behoeve van de verwerving, verbetering of onderhoud van de eigen woning, maar ter financiering van de boeterente. Dit deel van de lening inclusief het rentebedrag verhuist derhalve naar box 3 en is daar forfaitair aftrekbaar als schuld.

In box 1 was de eigenwoninglening € 250.000 aflossingsvrij tegen 4% rente en bedraagt na het oversluiten € 200.000 aflossingsvrij en € 50.000 annuïtair tegen 1,5% rente.

Indien u overweegt uw hypotheek over te sluiten, neem dan contact op met uw relatiebeheerder. Hij kan de financiële en fiscale gevolgen hiervan voor u in kaart brengen, zodat u een weloverwogen beslissing kunt nemen.